金利体系

　住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利、固定金利選択型があります。固定金利は全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプがあり、変動金利も一般的な変動金利のほか、固定金利選択型や、上限金利特約付変動金利があります。返済が長期にわたる住宅ローンでは、金利の違いが将来の重要な問題となるので、十分注意しましょう。

　住宅ローンは高額で長期の借入れになるので、固定金利がセオリーと言われています。固定金利は借入時に返済までの金利が決定するので、毎月の返済額と、総返済額の上限が決定され、将来に亘って返済計画が立てやすい点が大きな魅力です。反対に固定金利を選択した場合のリスクは、借入後にさらに金利が低下すると、結果的に金利負担が大きくなる点です。ただし、このリスクは低金利のものに借り換えを行うことによってある程度防ぐことができます。借換をするためには、なるべく繰上げ返済を行い、ローン残高を減らしておくなどの対策が重要になります。

• ・ 適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、金利上昇リスクをヘッジできる。
• ・ 返済額が一定のため、家計管理しやすい。

• ・ 金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性もある。
• ・ 低金利になった時に借り換えをする手間がかかる。

　段階金利型とは、融資実行から一定期間経過後に適用金利が変わるタイプのローンのことです。一般的には、当初の金利が低く設定され、後に金利が上昇するものが多いです。

• ・ 途中1度の金利上昇はあるが、低金利時に借りれば、金利上昇リスクをヘッジできる。
• ・ 金利は1度変わるだけなので、比較的家計管理しやすい。

• ・ 出産や学費と言った支出と重なると返済が難しくなる。

　金融情勢の変化によって金利が変動していくタイプです。月々の返済額も変動しますが、実際の返済額は5年に1度だけ変更されますので、5年間の金利上下によって、元金返済分、変更後の返済額も増減します。この金利上昇リスクを少なく抑えることができれば、利用価値は高まります。

　共稼ぎで返済をできるだけ多くする、退職金や相続などでの収入が見込める、といった場合には、ローン残高を減らすことができ、金利上昇リスクも抑えることができるでしょう。変動金利型を選ぶ際には、金融情勢を慎重に見極める必要があると言えます。

• ・ 年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い。
• ・ 低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。

• ・ 返済額は5年間変わらないため、急激な金利上昇期には未収利息が元金に組み込まれ、元金が増えることもある。

　3年間・5年間単位の一定の期間だけ金利が固定されるタイプです。おおまかに3つのグループに分かれます。

i）一度変動型に切り替えると固定型が選択できないタイプ
ii）変動型に切り替えた後も再度固定型が選択できるタイプ
iii）変動型と固定型が自由に選択できるタイプ

• ・ 固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度がある。

• ・ 金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になる。
• ・ 金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる。